OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日(rì)的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前(qián几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了)期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了(le)一(yī)定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插(chā)曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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